La démocratisation du Malraux
Après avoir condamné le Robien et le Borloo, la loi de finances 2009 a modifié le dispositif Malraux. Le rend-il intéressant ? Et bien oui. Maintenant, vous aurez le choix entre un bien en SCELLIER ou un bien Malraux ; entre du neuf et de l'ancien.
Rappelons comment fonctionne le Malraux avant le 1er janvier 2009.
C'est en fait très simple. Vous achetiez une belle ruine située dans une zone de protection du patrimoine architecturale, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un secteur dit sauvegardé.
Vous effectuez des travaux et vous déduisez le montant des travaux de vos revenus globaux. Vous n'aviez aucune limite de déduction.
Ainsi, avec des revenus de 300.000 € par an, il vous suffisait de faire 300.000 € de travaux dans l'année pour vous mettre à zéro au niveau de l'impôt.
Ce dispositif était donc très intéressant pour les hauts revenus. En effet, si vous êtes imposé à hauteur de 40% pour 100.000 € de vos revenus, vous économisiez 40.000 € d'impôt. C'est assez sympathique, n'est ce pas ?
En plus, vous avez un bien immobilier de standing, de caractère et qui se revendra assez facilement.
Et maintenant, comment fonctionne-t-il ?
En remarque liminaire, il faut savoir que les personnes ayant acquises un bien immobilier sous le régime Malraux avant le 1er janvier 2009 n'ont pas d'inquiétude à avoir. Le nouveau dispositif ne s'applique que pour les biens dont les demandes de travaux ou de permis de construire ont été déposés après le 1er janvier 2009.
Le principe reste un peu le même. Vous achetez toujours une ruine et vous faites toujours des travaux.
Par contre, et c'est là qu'est le changement, vous ne pouvez plus déduire de vos revenus le montant des travaux. Vous allez pouvoir déduire directement de votre impôt un pourcentage de ces travaux eux-mêmes plafonnés à 100.000 € par an.
Le pourcentage de réduction est de 30% ou de 40% lorsque le bien se situe dans un secteur sauvegardé. Ainsi, vous pouvez réduire votre impôt de 30.000 € voir 40.000 €, par an pour 100.000 € de travaux.
En quoi cela devient il intéressant ?
L'avantage étant une réduction d'impôt et non une déduction d'impôt, le dispositif se démocratise. En effet, l'avantage fiscal ne dépend pas de votre taux marginal d'imposition mais uniquement du montant des travaux. Ainsi, quel que soit le montant de votre impôt, vous pouvez utiliser ce dispositif pour réduire votre imposition de manière sensible.
Prenons un exemple : Nous avons un couple de 2 enfants qui gagne 130.000 € par an. Leur impôt est de 19.592 € par an avec un TMI à 30%.
Pour se mettre à zéro en investissant dans l'ancien, il peut investir dans du Malraux avec 65.300 € de travaux par an pendant 3 ans. Avec l'ancien système, pour arriver à un tel niveau, il aurait fallu investir dans un bien générant 99.000 € de travaux par an. L'investissement travaux est, sur trois ans, inférieur de 100.000 €. Ce n'est pas négligeable.
Maintenant, prenons un plus gros revenus. Notre couple avec deux enfants, gagne 300.000 € par an. Leur impôt est de 85.000 € avec un TMI de 40%. Cette famille a 77.592 € de son revenus imposés à 40%.
Déjà, elle ne pourra pas se mettre à zéro grâce au Malraux. Elle devra se tourner vers un autre support ou compléter cet investissement avec un autre support.
Ensuite, son investissement travaux étant limité à 100.000 €, son économie d'impôt sera au maximum de 40.000 €. Ce qui est déjà appréciable. Avec l'ancien système, pour la même somme, il aurait économisé 37.758 €. La différence est ici minime. Mais, dans l'ancien système, il n'est pas plafonnée à 100.000 € par an....
Conclusion : le système mis en place a bien atteint son objectif fiscal. Il reste néanmoins à savoir s'il va rencontrer le succès escompté. On peut espérer que oui. Pourquoi ?
Il ne faut pas oublier que le système Malraux avait pour but essentiel de permettre aux collectivités locales de redynamiser un centre ville très en berne du fait de biens immobiliers peu attractif car en ruine. Grâce à ce dispositif, de nombreuses villes ont pu se rénover à moindre frais et redorer leur blason et leur attraction. Les élus locaux sont donc très sensibles à toutes modifications du Malraux. La modification a, certes, réduit l'avantage fiscal pour les plus hauts revenus, mais il l'a rendu très attractif pour les revenus intermédiaires (TMI à 30%).
J'émettrai simplement une réserve : le montant de l'impôt doit être supérieur à 8.300 € pour justifier un choix entre le Malraux et le SCELLIER. En fait, il deviendra intéressant à partir de 20.000 € d'impôt annuel à peu près. Cela va donc concerner la classe haute des contribuables à 30% de TMI. Le montant de travaux annuel sera de 60.000 € pendant 3 ans, soit 180.000 €. Dans la pratique, cela ne changera donc pas grand chose quant à la clientèle éligible à ce dispositif car, au delà de l'impôt, il reste la capacité d'emprunt et de remboursement et, seuls les plus hauts revenus pourront financer un tel investissement d'au moins 270.000 € et, de manière plus courante, aux environs de 380.000 € minimum.
Pour plus d'information, http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/
Rappelons comment fonctionne le Malraux avant le 1er janvier 2009.
C'est en fait très simple. Vous achetiez une belle ruine située dans une zone de protection du patrimoine architecturale, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un secteur dit sauvegardé.
Vous effectuez des travaux et vous déduisez le montant des travaux de vos revenus globaux. Vous n'aviez aucune limite de déduction.
Ainsi, avec des revenus de 300.000 € par an, il vous suffisait de faire 300.000 € de travaux dans l'année pour vous mettre à zéro au niveau de l'impôt.
Ce dispositif était donc très intéressant pour les hauts revenus. En effet, si vous êtes imposé à hauteur de 40% pour 100.000 € de vos revenus, vous économisiez 40.000 € d'impôt. C'est assez sympathique, n'est ce pas ?
En plus, vous avez un bien immobilier de standing, de caractère et qui se revendra assez facilement.
Et maintenant, comment fonctionne-t-il ?
En remarque liminaire, il faut savoir que les personnes ayant acquises un bien immobilier sous le régime Malraux avant le 1er janvier 2009 n'ont pas d'inquiétude à avoir. Le nouveau dispositif ne s'applique que pour les biens dont les demandes de travaux ou de permis de construire ont été déposés après le 1er janvier 2009.
Le principe reste un peu le même. Vous achetez toujours une ruine et vous faites toujours des travaux.
Par contre, et c'est là qu'est le changement, vous ne pouvez plus déduire de vos revenus le montant des travaux. Vous allez pouvoir déduire directement de votre impôt un pourcentage de ces travaux eux-mêmes plafonnés à 100.000 € par an.
Le pourcentage de réduction est de 30% ou de 40% lorsque le bien se situe dans un secteur sauvegardé. Ainsi, vous pouvez réduire votre impôt de 30.000 € voir 40.000 €, par an pour 100.000 € de travaux.
En quoi cela devient il intéressant ?
L'avantage étant une réduction d'impôt et non une déduction d'impôt, le dispositif se démocratise. En effet, l'avantage fiscal ne dépend pas de votre taux marginal d'imposition mais uniquement du montant des travaux. Ainsi, quel que soit le montant de votre impôt, vous pouvez utiliser ce dispositif pour réduire votre imposition de manière sensible.
Prenons un exemple : Nous avons un couple de 2 enfants qui gagne 130.000 € par an. Leur impôt est de 19.592 € par an avec un TMI à 30%.
Pour se mettre à zéro en investissant dans l'ancien, il peut investir dans du Malraux avec 65.300 € de travaux par an pendant 3 ans. Avec l'ancien système, pour arriver à un tel niveau, il aurait fallu investir dans un bien générant 99.000 € de travaux par an. L'investissement travaux est, sur trois ans, inférieur de 100.000 €. Ce n'est pas négligeable.
Maintenant, prenons un plus gros revenus. Notre couple avec deux enfants, gagne 300.000 € par an. Leur impôt est de 85.000 € avec un TMI de 40%. Cette famille a 77.592 € de son revenus imposés à 40%.
Déjà, elle ne pourra pas se mettre à zéro grâce au Malraux. Elle devra se tourner vers un autre support ou compléter cet investissement avec un autre support.
Ensuite, son investissement travaux étant limité à 100.000 €, son économie d'impôt sera au maximum de 40.000 €. Ce qui est déjà appréciable. Avec l'ancien système, pour la même somme, il aurait économisé 37.758 €. La différence est ici minime. Mais, dans l'ancien système, il n'est pas plafonnée à 100.000 € par an....
Conclusion : le système mis en place a bien atteint son objectif fiscal. Il reste néanmoins à savoir s'il va rencontrer le succès escompté. On peut espérer que oui. Pourquoi ?
Il ne faut pas oublier que le système Malraux avait pour but essentiel de permettre aux collectivités locales de redynamiser un centre ville très en berne du fait de biens immobiliers peu attractif car en ruine. Grâce à ce dispositif, de nombreuses villes ont pu se rénover à moindre frais et redorer leur blason et leur attraction. Les élus locaux sont donc très sensibles à toutes modifications du Malraux. La modification a, certes, réduit l'avantage fiscal pour les plus hauts revenus, mais il l'a rendu très attractif pour les revenus intermédiaires (TMI à 30%).
J'émettrai simplement une réserve : le montant de l'impôt doit être supérieur à 8.300 € pour justifier un choix entre le Malraux et le SCELLIER. En fait, il deviendra intéressant à partir de 20.000 € d'impôt annuel à peu près. Cela va donc concerner la classe haute des contribuables à 30% de TMI. Le montant de travaux annuel sera de 60.000 € pendant 3 ans, soit 180.000 €. Dans la pratique, cela ne changera donc pas grand chose quant à la clientèle éligible à ce dispositif car, au delà de l'impôt, il reste la capacité d'emprunt et de remboursement et, seuls les plus hauts revenus pourront financer un tel investissement d'au moins 270.000 € et, de manière plus courante, aux environs de 380.000 € minimum.
Pour plus d'information, http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/