Est-il possible de tirer profit de la crise des subprimes ?
Dans un précédent article, je vous ai expliqué rapidement et en essayant d'être clair, l'origine de la crise des subprimes. Aujourdh'ui, peut on en tirer profit ?
Les médias restent assez pessimistes. Une récession menace aux Etats-Unis et, par ricochet l'Europe dont la France.
Le FMI prédit une baisse de la croissance en France, inférieure à ce que le Gouvernement prévoit. Devons nous pour autant reter abattu ?
Je ne le pense pas et, à mon avis, il y a des bonnes décisions patrimoniales à prendre. L'une d'entre elles consiste à réver de l'Amérique sans dire : "Mes amis, je dois m'en aller, car elle m'appelle depuis que..." la crise des suprimes est née. Restons chez nous et regardons outre-Atlantique. Pourquoi ? Reprenons depuis le début.
Au commencement, était le consommateur américain....
Le consommateur américain vit à crédit. Il emprunte donc. Jusqu'à maintenant, les banques regardaient le patrimoine du leur client et, en fonction de cela, lui prêter une somme. Le montant des revenus n'était pas essentiel. Ce qui importait, c'était la valeur du bien immobilier du client.
Dès lors que l'immobilier monte, le client devient de plus en plus riche. De ce fait, il peut emprunter de plus en plus, généralement avec des taux variables (il faut savoir que le taux fixe est une spécificité française, peu développée hors de nos frontières).
Or, les banques ont prêté en se souciant de moins en moins de la solvabilité de leur client car, Ô miracle, elles ont trouvé la solution de la titrisation. Principe sain et bon à l'origine, il a été tellement complexifié qu'à la fin, comme la cruche va à l'eau, la titrisation est revenue entre les mains des banques.
En effet, l'immobilier américain a commencé à dégringolé. Les banques ont vu le patrimoine de leur client baissé en dessous du montant prêté. Elles ont donc commencé à demander des remboursement immédiat. D'où une vente précipité du bien qui, de c e fait, vient se rajouter à la masse des biens déjà en vente et ne trouvant pas acquéreur et, donc, fait encore baissé les prix etc...
...puis vint le consommateur européen...
La réaction de la Fed a été brutale : une baisse importante de ses taux directeurs (une baisse est déjà anticipé pour le 18 mars 2008). Depuis le troisième trimestre, le dollar dégringole face au dollar : il a fait volé en éclat la barre des 1,53 $ vendredi 29 février 2008. L'euro est donc une monnaie forte.
C'est intéressant pour la facture énergétique, quand bien même le baril augmente de manière symétrique au dollar. Par contre, cela rend les biens produits en Europe trop cher à l'exportation, d'où un manque de compétitivité non négligeable. C'est l'une des raisons pour laquelle EADS, qui vient de remporter un marché important avec le Pentagone, produira ses Airbus au Kansas (à Mobile). Le risque de change est alors inexistant.
C'est également intéressant pour nous, consommateurs. En effet, ce qui hier était hors de prix aux Etats-Unis, est aujourd'hui nettement moins cher. En gros, ce sont les soldes tous les jours avec des -30% par rapport à l'Europe, rien que par l'effet de change.
...et son envie de rêve Américain !!
Les données sont les suivantes :
- un immobilier américain très bon marché,
- un euro fort face au dollar ( et les discours de la Fed laisse supposer que cela pourrait durer)
- des taux directeurs américains faibles (inférieurs à l'inflation)
Le projet coule alors de source si nous suivons l'adage des grands investisseurs (Rockfeller que je plagie) :
"Achetons quand la foule vend et vendons quand la foule achète". Donc, Il est aujourd'hui opportun d'acquérir un bien immobilier aux Etats Unis.
Comment faire ?
La mécanique est la même que pour un investissement en France. Vous choisissez un bien, vous empruntez puis vous le louez. Le loyer paye une partie du financement.
Il y a simplement une différence : nous sommes là aux Etats-unis. Les données micro-économiques ne sont plus les mêmes. Les loyers sont plus élevés qu'en France selon l'endroit où l'on se situe.
L'emplacement est très important, comme en France. Pour ma part, je laisserai de coté la Floride et Miami : très construit, saturé, peu intéressant.
Par contre, New-York et les quartiers résidentiels des cadres du quartier d'affaire, est une très bonne piste.
Exemple chiffré :
Prenons l'exemple suivant.
J'achète un bien immobilier à Manhattan pour un montant d'environ 400 000 €. J'apport une partie de mon épargne. Vous savez, la partie à laquelle on ne touche jamais en se disant qu'elle peut me servir à quelque chose en cas de coup dur...qui n'arrive jamais. C'est une épargne qui dort à 4 ou 5% annuel. Et bien, je la réveille et je la secoue. Elle va passer l'Atlantique et moi le Rubicon.
Je fais donc un apport de 100 000 € (soit 152 000 $ au taux de change du 3 mars 2008). Là bas, un établissement financier me prêtre 300 000 €. J'ai donc acquis mon bien.
Ma mensualité sera alors de : 3.000 $. Je loue mon bien que j'ai acquis meublé. Le loyer mensuel peut atteindre 4.050 $. Nous nous arrêterons à 3600 $ (Attention, vous avez bien noté : je suis passé en dollar US et je ne suis plus en euro). Nous avons donc une trésorerie positive de 600 $.
Que faire de ces 600 $ ? Ce que vous voulez. Le mieux est de les placer sur un support type assurance-vie. Sur 15 ans, en plaçant tout les mois cette somme, vous obtiendrez un capital de : 158 000 $. A ce moment là, il vous restera à rembourser la somme de : 159 500 $. Donc, en gros, l'opération ne vous aura rien coûté, si ce n'est la réorientation d'une partie de votre épargne.
Résultat :
- si vous revendez le bien à 15 ans sans plus-value (acquisition 400 000 € soit 608.000 €), vous n'avez investi en tout et pour tout que 152 000 $ et percevez 608.000 $, soit une performance annuelle de l'ordre de 10 %.
- si vous revendez le bien à 15 ans avec une plus value de 25% (vente à hauteur de 760.000 $), vous récupérez donc, outre les 152.000 € investi, une somme de 608 000 $, soit une performance annuelle de 11%
- si la plus-value est de 50% (ce qui est imaginable mais non garantie, vu l'état de l'immobilier actuel), la somme gagnée est alors de 760 000 €, soit une performance annuelle de : 12%.
Les performances annoncées sont largement supérieures à celle que nous pouvons espérer avec des fonds sécurisés qui tourne aujourd'hui à 4% en moyenne et qui, avec le temps, vont voir leur performance baissée.
Supposons que vous investissiez cette même somme sur une assurance-vie à 4,5% pendant 15 ans. Vous récolteriez à la sortie une somme de : 196000 € (soit 298 000 $) ce qui est nettement inférieur au 608 000 $ perçus en l'absence de plus value.
Alors, est il possible de tirer profit, sans trop de risques, de la situation actuelle aux Etats-Unis et de la vigueur de la monnaie européenne ? Et bien oui. Voulez vous le tenter ? Contactez moi pour de plus amples informations :
cabinet.desforges(@)gmail.com ou au 06 71 15 33 54
Les médias restent assez pessimistes. Une récession menace aux Etats-Unis et, par ricochet l'Europe dont la France.
Le FMI prédit une baisse de la croissance en France, inférieure à ce que le Gouvernement prévoit. Devons nous pour autant reter abattu ?
Je ne le pense pas et, à mon avis, il y a des bonnes décisions patrimoniales à prendre. L'une d'entre elles consiste à réver de l'Amérique sans dire : "Mes amis, je dois m'en aller, car elle m'appelle depuis que..." la crise des suprimes est née. Restons chez nous et regardons outre-Atlantique. Pourquoi ? Reprenons depuis le début.
Au commencement, était le consommateur américain....
Le consommateur américain vit à crédit. Il emprunte donc. Jusqu'à maintenant, les banques regardaient le patrimoine du leur client et, en fonction de cela, lui prêter une somme. Le montant des revenus n'était pas essentiel. Ce qui importait, c'était la valeur du bien immobilier du client.
Dès lors que l'immobilier monte, le client devient de plus en plus riche. De ce fait, il peut emprunter de plus en plus, généralement avec des taux variables (il faut savoir que le taux fixe est une spécificité française, peu développée hors de nos frontières).
Or, les banques ont prêté en se souciant de moins en moins de la solvabilité de leur client car, Ô miracle, elles ont trouvé la solution de la titrisation. Principe sain et bon à l'origine, il a été tellement complexifié qu'à la fin, comme la cruche va à l'eau, la titrisation est revenue entre les mains des banques.
En effet, l'immobilier américain a commencé à dégringolé. Les banques ont vu le patrimoine de leur client baissé en dessous du montant prêté. Elles ont donc commencé à demander des remboursement immédiat. D'où une vente précipité du bien qui, de c e fait, vient se rajouter à la masse des biens déjà en vente et ne trouvant pas acquéreur et, donc, fait encore baissé les prix etc...
...puis vint le consommateur européen...
La réaction de la Fed a été brutale : une baisse importante de ses taux directeurs (une baisse est déjà anticipé pour le 18 mars 2008). Depuis le troisième trimestre, le dollar dégringole face au dollar : il a fait volé en éclat la barre des 1,53 $ vendredi 29 février 2008. L'euro est donc une monnaie forte.
C'est intéressant pour la facture énergétique, quand bien même le baril augmente de manière symétrique au dollar. Par contre, cela rend les biens produits en Europe trop cher à l'exportation, d'où un manque de compétitivité non négligeable. C'est l'une des raisons pour laquelle EADS, qui vient de remporter un marché important avec le Pentagone, produira ses Airbus au Kansas (à Mobile). Le risque de change est alors inexistant.
C'est également intéressant pour nous, consommateurs. En effet, ce qui hier était hors de prix aux Etats-Unis, est aujourd'hui nettement moins cher. En gros, ce sont les soldes tous les jours avec des -30% par rapport à l'Europe, rien que par l'effet de change.
...et son envie de rêve Américain !!
Les données sont les suivantes :
- un immobilier américain très bon marché,
- un euro fort face au dollar ( et les discours de la Fed laisse supposer que cela pourrait durer)
- des taux directeurs américains faibles (inférieurs à l'inflation)
Le projet coule alors de source si nous suivons l'adage des grands investisseurs (Rockfeller que je plagie) :
"Achetons quand la foule vend et vendons quand la foule achète". Donc, Il est aujourd'hui opportun d'acquérir un bien immobilier aux Etats Unis.
Comment faire ?
La mécanique est la même que pour un investissement en France. Vous choisissez un bien, vous empruntez puis vous le louez. Le loyer paye une partie du financement.
Il y a simplement une différence : nous sommes là aux Etats-unis. Les données micro-économiques ne sont plus les mêmes. Les loyers sont plus élevés qu'en France selon l'endroit où l'on se situe.
L'emplacement est très important, comme en France. Pour ma part, je laisserai de coté la Floride et Miami : très construit, saturé, peu intéressant.
Par contre, New-York et les quartiers résidentiels des cadres du quartier d'affaire, est une très bonne piste.
Exemple chiffré :
Prenons l'exemple suivant.
J'achète un bien immobilier à Manhattan pour un montant d'environ 400 000 €. J'apport une partie de mon épargne. Vous savez, la partie à laquelle on ne touche jamais en se disant qu'elle peut me servir à quelque chose en cas de coup dur...qui n'arrive jamais. C'est une épargne qui dort à 4 ou 5% annuel. Et bien, je la réveille et je la secoue. Elle va passer l'Atlantique et moi le Rubicon.
Je fais donc un apport de 100 000 € (soit 152 000 $ au taux de change du 3 mars 2008). Là bas, un établissement financier me prêtre 300 000 €. J'ai donc acquis mon bien.
Ma mensualité sera alors de : 3.000 $. Je loue mon bien que j'ai acquis meublé. Le loyer mensuel peut atteindre 4.050 $. Nous nous arrêterons à 3600 $ (Attention, vous avez bien noté : je suis passé en dollar US et je ne suis plus en euro). Nous avons donc une trésorerie positive de 600 $.
Que faire de ces 600 $ ? Ce que vous voulez. Le mieux est de les placer sur un support type assurance-vie. Sur 15 ans, en plaçant tout les mois cette somme, vous obtiendrez un capital de : 158 000 $. A ce moment là, il vous restera à rembourser la somme de : 159 500 $. Donc, en gros, l'opération ne vous aura rien coûté, si ce n'est la réorientation d'une partie de votre épargne.
Résultat :
- si vous revendez le bien à 15 ans sans plus-value (acquisition 400 000 € soit 608.000 €), vous n'avez investi en tout et pour tout que 152 000 $ et percevez 608.000 $, soit une performance annuelle de l'ordre de 10 %.
- si vous revendez le bien à 15 ans avec une plus value de 25% (vente à hauteur de 760.000 $), vous récupérez donc, outre les 152.000 € investi, une somme de 608 000 $, soit une performance annuelle de 11%
- si la plus-value est de 50% (ce qui est imaginable mais non garantie, vu l'état de l'immobilier actuel), la somme gagnée est alors de 760 000 €, soit une performance annuelle de : 12%.
Les performances annoncées sont largement supérieures à celle que nous pouvons espérer avec des fonds sécurisés qui tourne aujourd'hui à 4% en moyenne et qui, avec le temps, vont voir leur performance baissée.
Supposons que vous investissiez cette même somme sur une assurance-vie à 4,5% pendant 15 ans. Vous récolteriez à la sortie une somme de : 196000 € (soit 298 000 $) ce qui est nettement inférieur au 608 000 $ perçus en l'absence de plus value.
Alors, est il possible de tirer profit, sans trop de risques, de la situation actuelle aux Etats-Unis et de la vigueur de la monnaie européenne ? Et bien oui. Voulez vous le tenter ? Contactez moi pour de plus amples informations :
cabinet.desforges(@)gmail.com ou au 06 71 15 33 54